• 13 נובמבר 2019

האפליקציה של ב’’ש

להורדת האפליקציה:

בלי התערבות ממשלתית, ספק אם בב''ש יש הצדקה כלכלית לפינוי-בינוי

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח התחדשות עירונית אומר, בראיון לברנז'ה NEWS, כי ברמות המחירים הנוכחיות בשכונות בב''ש, ספק אם יש הצדקה כלכלית לתהליכים של התחדשות עירונית

רחוב רוטנברג בבאר שבע (צילום: דני בלר)

ללא התערבות ממשלתית, ברמת המחירים הנוכחית של הדירות בשכונות בבאר שבע הזקוקות להליך של התחדשות עירונית, יהיה קשה עד בלתי אפשרי להוציא פרויקטים אל הפועל - כך אומר לברנז'ה NEWS ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח התחדשות עירונית.

שמול ניסה לקדם פרויקט פינוי-בינוי ברחוב רוטנברג בשכונה ג', איזור מבוקש על ידי סטודנטים ואשר מתגוררת בו אוכלוסיה ותיקה, בסביבה שקטה.   ''הקושי המרכזי הוא איזורים שבהם רמת המחיר נמוכה מ-17,000 שקלים למטר, או מחיר של 1,7 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים. במציאות בבאר שבע, היחס בין הדירות שאתה מפנה לדירות שאתה צריך לבנות על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי הופך להיות מאוד גבוה ומאוד בעייתי. הולך ומסתבר גם, כי במקומות שבהם יש הרבה מאוד קרקע פנויה, דוגמת העיר באר שבע, מתעוררת השאלה האם בכלל כדאי ללכת לפרויקט של התחדשות עירונית ולבצע פינוי-בינוי, עם כל העלויות הכרוכות בכך. יותר פשוט ויותר זול, לבנות בניה חדשה.  למה להסתבך בתהליכים מאוד ארוכים מול הרשויות ומול הדיירים, כאשר אפשר לקנות קרקע פנויה יחסי במחיר די זול''.

''בשל כך, בפריפריה אין כמעט הליכים של התחדשות עירונית ועיקר הפרויקטים הם באיזור המרכז ולא במקומות שחלילה עלולים להיפגע מרעידות אדמה או ביישובים הנתונים לאיום רקטות מדרום, בהם בבתים הישנים אין ממ''דים ופגיעת טיל עלולה להיות חמורה''.

דירות ברחוב רוטנברג. המחיר למטר הופך את הפינוי-בינוי ללא כדאי כלכלית (צילום: דני בלר)

''כל עוד המחיר אינו מגיע לרמות של 1,7 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים, קשה להוציא את הפרויקטים אל הפועל, וזה ייקרה רק אם המחירים יעלו מאוד או לחילופין, המדינה תכניס את היד לכיס כמו בתוכנית מחיר למשתכן. צריך לתת פטור ממסים שונים ליזמים והקלות בהן ביטול היטל ההשבחה. כל עוד המדינה לא עושה את זה, נראה הרבה שלטים של התחדשות עירונית, אבל לא פינוי-בינוי בפועל ומעט מאוד חיזוק מבנים''.

שמול גם מחזיר לקרקע המציאות את מי שחלמו לעשות סיבוב על הדירות הישנות שלהם בבאר שבע: ''תושבים בבאר שבע רואים שבתהליכי התחדשות עירונית בתל אביב הדיירים מקבלים תוספת של 25 מ''ר לדירות שלהם. בבאר שבע, בשכונות שיש בהן צורך בפינוי-בינוי, היחס לא עומד אפילו במטר תמורת מטר. זאת ועוד: צריך לוודא שיהיו קונים לדירות החדשות שייבנו במסגרת ההתחדשות העירונית. עש בבאר שבע הרבה מאוד פרויקטים שקצב המכירות שלהם לא גבוה במיוחד. אם יש הרבה דירות פנויות, למה לעשות בכלל פינוי-בינוי''.

''להתחדשות העירונית צריך להיות ערך חברתי, שיכלול פתרונות עבור אותן אוכלוסיות מעוטות יכולת ודיירים מבוגרים, על ידי יצרת קרן, שתסייע להם לעמוד בהוצאות של הבית החדש (ארנונה גבוהה יותר, דמי ניהול יקרים ועוד). אם אין החלטה אמיצה שתטפל בכל אלה, קשה מאוד יהיה להוציא את הפרויקטים אל הפועל''.

בתים ברחוב רוטנברג. סביבה סטודנטיאלית (צילום: גוגל מפות)

על פי בדיקה באתר מדלן, בשכונה ג' אין דירות העונות על סף  הכדאיות הכלכלית וגם חלקן יקרות: דירת 4 חדרים בככר זיסו, בבנניין ישן בסביבה מוזנחת, מתומחרת ב-720,000 שקלים, המשקפים כ-8,400 שקלים למטר בנוי. הדירה משווקת כמועמדת לפינוי-בינוי. דירה אחרת, ברחוב וינגייט, 3 חדרים ב-74 מ''ר, מתומחרת ב-645,000 שקלים, כ-8,400 שקלים למטר בנוי, גם היא משווקת כמועמדת לפינוי-בינוי. 

גם באיזור רחבת הגלבוע המחירים משקפים יחס של כ-8,000 עד 9,000 שקלים למ''ר בנוי, עם מחיר ממוצע של כ-500,000 עד 650,000 שקלים לדירת 2 עד 3 חדרים, הרבה מתחת לסף הכדאיות של פינוי בינוי. 

להערכת ניר שמול, מהרגע שיש החלטה על ביצוע פינוי-בינוי, ויש את כל ההסכמות מכל הדיירים ועד שהבניין עומד מוכן לאיכלוס, יכולים לעבור עשר שנים.

ניר שמול, מנכ''ל חברת שניר והחברה להתחדשות עירונית (צילום תומר פדר)

רכבת הנדל''ן דוהרת, בבאר שבע היא נוסעת לאט

הלמ"ס מפרסם בחודשים האחרונים את הנתונים שלו, המצביעים על כך שקיימת עלייה במחירי הדירות באופן קבוע – חודש לאחר חודש. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שהמגמה הינה אחידה ומחירי הדירות עולים בכל האזורים. 

השבוע הודיעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי מחירי הדירות עלו בחצי אחוז בחודשים אפריל ומאי 2019 לעומת החודשיים שקדמו להם, ובכך השלימו עלייה של 1.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בחודשים אפריל – מאי 2018. בבאר שבע עליית המחירים הייתה נמוכה מבשאר חלקי הארץ. עיקר העליות היו באיזורי הביקוש.  

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח התחדשות עירונית מנתח נתונים אלו ואומר כי העלייה במחירי הדירות בחודשים האחרונים איננה נרשמת רק לטובת אזור אחד, אלא מופיעה בכל המחוזות: בירושלים נצפתה עליה של 1.1%, בצפון ובמרכז ראינו עלייה של 0.7% בכל אחד מהמחוזות, בחיפה ובדרום עליה של 0.4% בכל אחד ובתל-אביב נרשמה עלייה של 0.1%. 

''בבואנו לנתח את שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, נמצא כי בכמה מחוזות נרשמו עליות מחירים בולטות במיוחד: בצפון נרשמה עלייה של 5%, בירושלים 2.4%, בחיפה 1.8% ובדרום 1.2%. מאידך נרשמה ירידת מחירים מזערית של 0.1% במחוז תל-אביב.  כשאנו משקללים את הנתונים ניתן לראות כי מדובר על קצב עלייה שנתי של לפחות 6 אחוזים במחירי הדיור והיד עוד נטויה'', אומר ניר שמול. 

בבאר שבע לא חסרות קרקעות, קלבנים פחות רוצים להתעסק עם פינוי דיירים (צילום: דני בלר)

''מאז דצמבר 2018, מועד פיזור הכנסת הקודמת, אנו נמצאים תחת שלטונה של ממשלת מעבר, שאינה יכולה לקבלת החלטות חדשות, למעט יישום התקציב והחלטות ישנות. כל תכנית מחיר למשתכן מוקפאת, אין מדיניות נדל"ן, השוק מתנהל מעצמו ואיש הישר בעיניו יעשה. אנשים מבינים כי אף אחד לא דואג להם ואם לא יקנו עכשיו, יתכן ויצטרכו לשלום הרבה יותר בעתיד. 
מהרגע בו "תכנית למשתכן" מיצתה את עצמה ו/או הסתיימה הזוגות הצעירים חוזרים לשוק. בעוד שבעבר זוגות אלו היו הרוכשים של דירות יד שנייה וברגע שהתכנית יצאה לפועל הם חיכו להגרלות, כיום הם חוזרים לשוק הדירות, קונים את דירות היד שנייה של משפרי הדירות שרוכשים לרוב דירה חדשה ומניעים את השוק בתנועה מעגלית ובכך מייקרים את מחירי הדירות החדשות (לאור הביקוש הגבוה) וגם את דירות היד השנייה''. 

''המשקיעים "עיכלו" את ה-8 אחוז מס שאותו הטיל לפני כארבע שנים משרד האוצר, על דירה שנייה. כיום חוזרים משקיעים אלו ולוקחים בחשבון את עלות המס כעלות חד פעמית או שרושמים את הדירה אותה רכשו על ילדיהם שמעל לגיל 18. לפי הלמ"ס, מחירי שכירויות הדירות מאמירים, מה שמעודד משקיעים לרכוש מחדש דירות וכך הביקוש עולה.  ברגע שכמות רכישות הדירות על ידי הקונים ירדה, גם הקבלנים "ישבו על הגדר" ורכשו פחות קרקעות. כתוצאה מכך ההיצע קטן בעיקר באזורי הביקוש והמחירים עלו ועדיין עולים בקצב מסחרר''. 

תגובות

End of content

No more pages to load