• 13 נובמבר 2019

האפליקציה של ב’’ש

להורדת האפליקציה:

תחקיר מיוחד: האם באר שבע נכנסת ל''טרפת'' פינוי-בינוי?

כולם רוצים דירה חדשה מהניילונים במקום דירת השיכון הישנה, מעטים יודעים שמדובר בתהליך ארוך ומייגע, שדורש מהדיירים לפקוח שבע עיניים ויכול גם להימשך שנים. מומחית בנושא מציעה: ''לא למהר לחתום, לבדוק היטב''

הורסים את הישן, בונים חדשה (צילום המחשה: בן אדווארס / נחלת הכלל)

''נהיה בשכונה שיח לא נעים, אחרי ששמו לנו פתקים של פינוי-בינוי'', אומר לברנז'ה NEWS דייר ברחבת הגלבוע בבאר שבע. ''דפקו בדלת והתחילו לבקש טלפונים שלנו וקצת נבהלנו. זה לא שאני לא אשמח לגור בבית חדש, אבל אני לא אעמוד בהוצאות. יש לי משפחה ואני בקושי משלם את תשלום וועד הבית, אז בטח שאין לי כסף לשלם  עכשיו לכל מיני עורכי דין ובטח לא למעבר דירה. אם הייתי רוצה לגור במקום טוב יותר, הייתי כבר לוקח משכנתא. פה יחסית זול וגם הארנונה צנועה. 50 שקל לחודש וועד כבד עליי, אז בטח 250 או 300 שקלים דמי וועד בבניין יוקרתי בכלל לא בשבילי''.

הדייר מספר כי בכניסה שלו ''יש מספר דירות של משקיעים, שמעוניינים לגזור קופון, אבל יש הרבה דיירים מבוגרים שלא רוצים לעבור מהבית שהם מכירים ואוהבים''. ''הפתקים והטלפונים מלחיצים. גם ככה באים לפה כל שני וחמישי סוכני נדל''ן שרוצים לקנות את הבתים, כי זה מול הגרנד קניון ואומרים שלא מתאים פה בלוקים של עמידר, צריך להקים פה יוקרה. אנחנו גרים פה מאז שהיה ממול מלון נאות מדבר. אנחנו פחות טובים עכשיו? צריכים להעיף אותנו בגלל שבנו פה חנויות? טוב לנו פה, לא כולם רוצים להיכנס להרפתקאה''. 

''אז התחילו שכנים להגיד לי עכשיו כל מיני דברים בנוסח שאוי ואבוי לי אם אני אהיה נגד ואבאס להם את העסקה. כבר בנו בניין עוד לפני שביררו פרטים. רק פתק אחד והאווירה נהייתה לא טובה. אנשים צריכים להירגע'', אומר השכן, שביקש להישאר בעילום שם. הוא חושש שמחר יפונה מהבית בניגוד לרצונו וייאלץ, אחרי עשרות שנים, לקנות דירה במקום אחר. עם זאת, בדיקה פשוטה העלתה כי אין כוונה לבנות מגדלים באותו מקום וכי ספק אם קיימת כדאיות כלכלית להרוס ולבנות בתים חדשים.

החשש המרכזי בבתים ישנים הוא מהחלשות המבנים (צילום: דני בלר)

באר שבע עלולה להיכנס ל''טרפת'' התחדשות עירונית: כולם רוצים דירה חדשה מהניילון, אבל בדרך לקבלת המפתח ארוכה

​​​​​​​נושא ההתחדשות העירונית מסעיר את התושבים בבאר שבע. חלק מהבתים בשכונות הותיקות עבר את גיל ה-60, אחרים נבנו מתוך מחשבה שישמשו את גלי העליה שהגיעו לבאר שבע ואז ייהרסו, כשהעולים יסתדרו בנגב וישדרגו את המגורים שלהם. אבל הזמני הפך לקבוע והקבוע הזה לפעמים מתפורר ואחרות נזנח, בכוונה ושלא בכוונה. 

בבאר שבע יש שיקול אחד שמבדיל את הפרויקטים של פינוי-בינוי מערים במרכז הארץ והוא הכדאיות הכלכלית: מדובר בפינוי הדיירים, כמובן אחרי שיסכימו לכך, מציאת פתרון דיור חלופי עבורם למשך כשנתיים או שלוש שנים והקצאת דירות בבניין החדש. זה לא קורה מהיום למחר: מדובר בתהליך מייגע למדי, שיכול לארוך שנים, בדרך כלל בין 5 ל-6 שנים, אם הכל הולך חלק. אם אין הסכמה של כלל הדיירים בבניין, העניינים יכולים להגיע לבית המשפט ואז מדובר על עשור שלם עד לקבלת המפתח. דברים רבים יכולים להשתנות בפרק הזמן הזה, לרבות אטרקטיביות של איזורים כאלה ואחרים. 

החשש של הדיירים הותיקים: הכסף יעוור את עיניי המשקיעים והם יפונו מבתיהם ללא הסכמתם

השכונות הקרובות לאוניברסיטת בן גוריון - ד' ו-ג', נחשבות הכי ''חמות'': משקיעי נדל''ן קנו בהן לפני שנים ביתם בזול, פיצלו והשכירו לסטודנטים. אלה שידעו להיכנס למשחק בזמן, השיגו תשואה חלומית. דירה בפחות מ-400,000 שקלים שמפוצלת לשתי יחידות דיור מניבות. המחיר, עם זאת, היה כבד דווקא עבור הדיירים הותיקים: משקיע נדל''ן לא חי בדירה, לרוב לא חי בעיר ולא כל כך משנה לו איך הבניין נראה, כל עוד הכסף נכנס לבנק. 

דירות בשכונה ג'. התחדשות עירונית יכולה לחולל שינוי (צילום: דני בלר)

''אין עם מי לדבר. פעם הבתים היו פה יפים, היום כל אחד דואג לעצמו'', אומר לנו דייר ברחוב גוש עציון בשכונה ג'. ''הדירות פה הן חלק בבעלות הדיירים, אבל יש דירות של משקיעים - ואתה רואה מה המצב''. דווקא בשכונה ג' יש רצון לקדם תהליכים של התחדשות עירונית. סגן ראש עיריית באר שבע והממונה על תיק ההנדסה, טל אל על, הציג לא מכבר, בשיחה עם ברנז'ה NEWS, את התוכניות לחדש את פניו של מרכז אורות וסביבתו - תוך שמירה מצד אחד על אופיו ההסטורי ומצד שני, תוך פינוי ובינוי של מבנים ישנים לטובת תכנון יותר נכון. שכונה ג' נמצאת במיקום מרכזי ויש בה תושבים נהדרים - תערובת של ותיקים ועולים, סטודנטים ועובדים, ילידי באר שבע וכאלה שהגיעו מחוץ לעיר. 

בשכונה ג' יש כוונות טובות ותוכניות יפות. שאר העיר בסימן שאלה גדול

במקרה של שכונה ג', מדובר בהתחדשות עירונית של ממש. עם זאת, היא גם מלווה בלא מעט חששות ובהרבה סימני שאלה. אם התהליך ייתפס ככוחני ולא ייעשה בשיתוף הציבור, ספק אם ניתן יהיה להוציא אותו אל הפועל.  אבל כאן מדובר בתוכנית עירונית מוסדרת. במקומות אחרים בעיר, אין כרגע כוונה לבצע פינוי בנוי. מה שכן קורה הוא ביקורים של סוכנים, שלעיתים עושים עבודת כתישה על בניין.

''באו אלינו והתחילו לדבר איתנו על בית חדש עם ממ''ד ומרפסת, בית גדול ב-25 מ''ר מהבית שלנו'', מספר לנו דייר בהגלבוע. ''שמו לנו פתקים כמעט כל יום, אבל גם יש סוכני נדל''ן שבאים לפה לשאול אם אנחנו מוכנים למכור את הדירה. זה לא עושה הרגשה טובה, יש מבוגרים שהילדים שלהם רואים את העתיד, את הנכס, לא נעים. חושבים על הקופה. בן אדם שומע סכומים ונכנס ל'בלבלה'. אבל חייבים להיות עם הרגליים על הקרקע''.

חלק מסוכני הנדל''ן מסתפקים בלשים פתקים, אחרים הרבה יותר תקיפים ודיירים מבוגרים הונחו על ידי ההבנים שלא לפתוח דלתות ובטח שלא לחתום על שום דבר.

שמועה בשכונה ה': מגדלי מגורים ברחבת הגלבוע, מול הגרנד

​​​​​​​בימים האחרונים החלו לרוץ שמועות בשכונה כי במקום ארבעת הבניינים, בני 4 קומות, שמול הגרנד קניון, מתוכננים לקום מגדלי יוקרה או מגדלי מגורים מהודרים. שאלנו את עיריית באר שבע - התשובה הייתה: ''עיריית באר שבע אינה מקדמת כיום תוכנית למתחם זה.  על כן, לא ידוע במה מדובר''. 

בשיחה טלפונית עם המספר המופיע על הפלאיירים, הבהירה הנציגה שלא מדובר בפרויקט עירוני, אלא בבדיקה מאוד ראשונית של יזם פרטי. מול הבתים האלה, אמורים לקום הבניינים השנויים במחלוקת על חניית הגרנד קניון. רק לאחרונה, בישיבת מועצת העיר, ערכו מתנגדי הבנייה מחאה. החשש המרכזי שלהם הוא מהצפיפות הגדולה שוהלכת להיות במקום, שגם כך הוא פקוק ועמוס.

גם לפני מספר שנים ניתלו ברחבה פלקטים מהודרים, ועליהם סמל המדינה, כתובים ברוסית. הפלקטים הודיעו לקהל הדיירים שבונים ברחבה בניין מהודר במקום הבתים שלהם ושעליהם להתקשר בהקדם למשרד בבאר שבע, על מנת להסדיר את העניינים. שיחה קצרה הבהירה שלא הייתה גוונה לבנות, אלא לאסוף חתימות ופרטים על הדיירים. ''ברגע שאני משכנעת את הדיירים לחתום, אני באה עם ה'גרמושקה' (מפוחית ברוסית) לעיריית באר שבע והם מאשרים'', ענו מהעבר השני של הקו. אז ככה: זה לא גרמושקה, אלא אקורדיאון והכוונה לתיק מסמכים רב תאים והאישור - לא כל כך מהר. לאורך השנים הו עוד מספר פניות דומות, בעיקר ניסיונות לפנות לדיירים מבוגרים במקום. 



''למרות שזה מהלך מיטיב, הדיירים חוששים מהבירוקרטיה''

תחום ההתחדשות העירונית בישראל הכולל פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ( חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ) מהווה היום נתח משמעותי מהבנייה בישראל.  באמצעות התחדשות עירונית ניתן להגדיל את הצע הדירות במרכזי הערים, לחדש בניינים ישנים ודירות ישנות  ובכך גם לספק ביטחון לדייריהם כנגד רעידות אדמה וטילים וגם לשפר את איכות חייהם'', אומרת איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול המתמחה בליווי ומימון פרויקטים של התחדשות עירונית.

''עם זאת למרות שמדובר במהלך המיטיב עם הדיירים, הרי שרבים מהם חוששים בשל הבירוקרטיה הכרוכה בקידום הפרויקטים. ההחלטה של ועד בית לקדם פרויקט של התחדשות  דורשת מהדיירים או מהנציגות שלהם, התמודדות עם מספר גורמים ותהליכים שלא תמיד מוכרים להם . יש מקרים בהם מספר יזמים פונים לאותו בניין וכל אחד מהם מציע הצעות שונות ויוצר דיסאינפורמציה שגורמת לדיירים להירתע מההליך כולו''.

סביבת הגרנד קניון נחשבת מבוקשת (צילום: דני בלר)

איילת רוסק ממליצה לבדוק את העניינים היטב ולא לקפוץ על ההצעה הראשונה של היזם הראשון: ''מומלץ לבעלי הדירות לקחת איש מקצוע מטעמם (עורך דין, אדריכל, שמאי) שיבדוק קודם כל מול הרשות המקומית מה ההתכנות לביצוע פרויקט של התחדשות בבניין, מה מדיניות העירייה נכון לאותה תקופה, ומה היקף הזכויות שניתן לקבל במסגרת הפרויקט. מידע זה יקל על ההתקשרות עם היזמים מאוחר יותר שכן גם הדיירים יוכלו לדעת מה הם יכולים לבקש מהיזם וגם יוכלו לסנן הצעות מצד יזמים שמבטיחים הבטחות שאינן מתיישבות עם מדיניות הרשות''.

ויש עוד עצת זהב: ''מומלץ כי בעלי הדירות הם שייזמו את הפנייה ליזמים ויקבלו מספר הצעות במסגרת מכרז, וההמלצה היא לא לבחור דווקא את היזם שמבטיח הכי הרבה תמורות לדיירים אלא לבחון גם את הניסיון של היזמים בבניית השלמת ואכלוס פרויקטים דומים''.

ומי ישלם על הכל? מי ערב לכך שתקבלו את הדירות בסופו של תהליך?

באשר למימון הפרויקט איילת רוסק אומרת כי ''פרויקט התחדשות עירונית דורש מימון מסוגים שונים וניתן להיעזר בגיוסו באמצעות אחד משני גורמים: מימון בנקאי או מימון חוץ בנקאי. האם יש הבדל ביניהם? מה היתרונות ומה החסרונות? חשוב להבין כי אין הבדל אם המימון מגיע מהבנק או מגורם חוץ בנקאי מבחינת הבטוחות של בעלי הדירות ורוכשי הדירות בפרויקט. במימון בנקאי הערבויות מונפקות על ידי בנק בישראל ובמימון חוץ בנקאי הערבויות מונפקות על ידי חברת ביטוח''.

לדבריה, ''יש הבדל משמעותי מאוד במשך זמן תהליך אישור המימון והוצאתו לפועל ובגמישות התהליך. בגופים החוץ בנקאיים התהליך יהיה קצר משמעותית ופשוט יותר לעומת המערכת הבנקאית ששם מדובר בתהליך היכול לקחת מספר חודשים. לא פחות חשוב מזה הוא השירות והנגישות של הגורם המממן לבעלי הדירות, בעוד שבבנק אין אינטראקציה עם בעלי הדירות בגוף המימון החוץ בנקאי נציגי החברה יהיו זמינים ונגישים לבעלי הדירות, ככל שאלה יבקשו זאת''.

האם את השיכונים הישנים יחליפו מגדלים? (צילום ארכיון: דני בלר)​​​​​​​

איזה ערבויות צריך לתת לי היזם כדי להגן עלי במהלך התהליך של הבניה בתקופת השכירות ועד איכלוס הדירות?
''אם אנחנו מדברים על עסקת תמ"א 38/1, שזהו פרויקט של חיזוק המבנים, אז הערבות אותה היזם צריך להנפיק לבעלי הדירות הינה ערבות ביצוע פוחתת להבטחת עבודות החיזוק ותוספת הבניה. במקרה של תמ"א 38-2 (הריסה ובניה) יש לדרוש ערבות על פי חוק מכר דירות בשווי של הדירות החדשות בגמר, כמו כן יש לדרוש ערבויות בגין דמי השכירות אותם היזם אמור להעביר לבעלי הדירות במהלך תקופת הבנייה''.

''חשוב לבדוק שיש מימון לפרויקט ושהפרויקט יתנהל במסגרת ליווי סגור. המשמעות היא שיש עוד גוף מקצועי שבודק גם את כדאיות הפרויקט בתחילת הדרך וגם מלווה את הפרויקט בכל שלבי הבנייה עד להשלמתו ואכלוס הדיירים''.

עוד אומרת רוסק כי ''מצד שני, על הדיירים להימנע מדרישות יתר מהיזם שיכולות לעכב את הפרויקט או להפוך אותו ללא כדאי כלכלית. בניגוד לדעה הרווחת, שולי הרווח של היזמים מלכתחילה אינו גבוה והם נוטלים על עצמם הרבה סיכונים ולכן דרישות לעוד ועוד תוספות או דרישות לא הגיוניות לערבויות שרק מעמיסות על היזם ולא מעניקות ביטחון נוסף לדייר יכולות להפוך לרועץ. עצה נוספת לבעלי הדירות היא לקחת מפקח מטעם הדיירים שתפקידו לבחון את התקדמות הפרויקט בהתאם להסכם עם היזם''.

בעיריית באר שבע פועלת מנהלת התחדשות עירונית, אשר הוקמה על ידי משרד הבינוי והשיכון, עיריית ב"ש והחברה הכלכלית ב"ש, על מנת לקדם תהליכי התחדשות בשכונות הוותיקות (שכונות א', ב', ג', ד' ו-ה') ולתת מענה לתושבים וליזמים בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

''אנו ממליצים להתייעץ עם המנהלת להתחדשות עירונית בנוגע לכלים העומדים לרשותכם כבעלי נכסים לפני חתימה ליזם. חשוב לדעת, תהליכי ההתחדשות דורשים את הסכמתכם כבעלי הנכסים. לא ניתן לקדם פרויקט כזה או אחר ללא הסכמת בעלי הדירות. שמרו על זכויותיכם כבעלי הנכסים'', מבהירים במנהלת.

בעוד כחודש, ב-23 בספטמבר, תתחיל לפעול מנהלת ההתחדשות העירונית. אירוע ההשקה ייערך בשעה 16:30 במרכז טאובל, ברחוב ארלוזורוב 50, בהשתתפות ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ'. 


קרא עוד:

למה תושבי באר שבע חוששים מפינוי-בינוי?

האם תוכנית המתאר של באר שבע מצעידה את העיר לצפיפות בלתי נסבלת?

תגובות

End of content

No more pages to load