• 16 דצמבר 2017

אפקט כחלון: ירידה במחירי הדירות בבאר שבע

תוכנית הבנייה המסיבית שמוביל שר האוצר, לצד כמות גדולה של דירות להשקעה העומדות ריקות, הצליחו לצנן את שוק הנדל''ן הבאר שבעי. הירידה במחיר, גם אם מזערית, מצביעה על שינוי במגמה. גם המשקיעים מתחילים להסס

תגיות:
בניה מסיבית וציפוף השכונות: דירות חדשות נבנות ברווחים בין הבתים הישנים של שכ' ג' (צילום: דני בלר)

בחודש אוגוסט חלה ירידה מזערית במחירי הנדל''ן בבאר שבע, של 0.4 אחוזים - כך עולה ממדד יד2-דה מארקר, המתפרסם היום. לדעת סוקרי המדד, הסיבה העיקרית הינה תוכנית "מחיר למתשכן" אותה מוביל שר האוצר, משה כחלון. גם אם ראשוני הדיירים שרכשו דירות בתוכנית יקבלו את המפתחות במקרה הטוב בעוד שלוש או ארבע שנים, לבנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בבאר שבע יש אפקט מצנן על שוק הנדל''ן המקומי. 

את המחירים בבאר שבע לא קובעים הבאר שבעים: משקיעי נדל''ן, עם כיסים עמוקים, גילו את באר שבע לפני כמה שנים כמקום בו אפשר לקנות דירה בחצי מיליון שקלים (בקרבת האוניברסיטהׂׂ) וליהנות מתשואה חלומית עם שכר דירה של כ-2100 עד 3000 שקלים ואף יותר, אם מדובר בדירה מפוצלת. ההכנסה גם פטורה ממס. כניסה מסיבית של משקיעים לבאר שבע הקפיצה את מחירי הנדל''ן בכל השכונות, אבל בעיקר בשכונות הישנות, בהן ניתן היה עד לא מכבר לקנות בתים בזיל הזול.

על פי הסקירה, המחיר הממוצע למט''ר בבאר שבע עומד על 10,537 שקלים ומשקף ירידה של 0.4 אחוזים. מחירה הממוצעת של דירת 2 חדרים עומד על כ-579,000 שקלים, של דירת 3 חדרים על כ-821,000 שקלים, 4 חדרים על כ-1.15 מיליון שקלים ו-5 חדרים על כ-1,42 מיליון שקלים.

מחירי השכירות בבאר שבע ירדו אף הם בצורה מזערית בחודש אוגוסט 2017, כאשר מחירי דירות ארבעה חדרים להשכרה מראים את הירידה התלולה ביותר, של 3.3 אחוזים לרמה של כ-3,000 שקלים לחודש.  לעומת זאת מחירי הנדל''ן בנתיבות עלו ב-2 אחוזים ומשקפים עלות של 9.240 שקלים למ''ר. 

רח' רוטנברג בשכ' ג'. המשיקיעים מחפשים דיור בזול, אבל גם ברחוב צדדי ומוזנח המחירים עלו (צילום: דני בלר)

​​​​​​​האפקט המצנן בא על רקע יציאת המשקיעים מבאר שבע. לא כעדר, לא בכמויות גדולות, אין כאן בריחה, אבל היום כדאי פחות להשקיע בנדל''ן בעיר. דירות וגם נדל''ן מסחרי עומדים ריקים. מי שהולכים לשים את כספם אמנם לא ממהרים לבטל עסקאות, אבל מגלים יותר זהירות. אם לפני פחות משנתיים אורגנה רכבת משקיעים לנגב, היום כבר אין נהירה של קונים.
המשקיעים מגלים, בדרך הקשה, כי הבאר שבעים אינם מסוגלים לעמוד במחירי שכירות מופקעים וגם דרישתם ל"שוכרים איכותיים" (שם מכובס לאפליה פסולה) אינה ריאלית בבאר שבע. השוק הסטודנטיאלי מוגבל כמותית ועונתית ומאורגן היטב, עם כוח מיקוח גדול. מי שנותר כשוק שבוי, הם אותם בעלי שכר נמוך שלא יכולים לקנות דירה ואינם מצליחים לשכור או אינם זכאים לדיור ציבורי.

הרחק מלוחות המודעות ומעיניי הסוקרים, ניתן למצוא בבאר שבע שוק של יחידות דיור בשיטת "הכל כלול" (חשמל, מים, ארנונה, כבלים), במחירים נמוכים ובשכונות הלא מבוקשות. חלקן נמצאות בדירות קרקע, במחסנים שהוסבו למגורים ואחרות, הן פשוט דירות ישנות שחולקו באמצעות קירות גבס. 

בנייה מסיבית מורידה מחירים, אך גובה מחיר סביבתי גבוה

בבאר שבע נבנות שכונות חדשות ותוכנית המתאר מדברת על ציפוף העיר לכיוון מרכזה, בבנייה לגובה של מגדלי מגורים. רק לאחרונה החל להנהל מאבק נגד בניית מגדלי מגורים בשטח שהוא היו החניה של הגרנד קניון ועוד נחשף, בברנז'ה NEWS, על הפקדת התוכנית לבניית מגדלי מגורים במתחם רדיו דרום. בשכונה ו' החדשה צומצמו השטחים הירוקים והמרחבים הפתוחים בשל בנייה מסיבית, המפחיתה את תחושת המרחב שהייתה לתושבי השכונה.

כעס רב מושמע על עומסי התנועה בבאר שבע, בשל ריבוי רחובות חד מסלוליים, כאשר מצד שני, התחבורה הציבורית שרויה בסכסוכי עבודה. כאשר מחירי הדירות עולים מדי שנה בכ-8 אחוזים, עצירת מחירים וירידה מזערית הם בבחינת הישג. בעוד שהפרויקטים החדשים יקרים, זוגות צעירים שלא רוצים להשתעבד למשכנתא ענקית ובעיקר מי שאינם מצליחים לגייס כ-1.1 מיליון שקלים, מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים חדשה בבאר שבע, עדיין יכולים לקנות בתים משופצים ויפים בשכונות הותיקות יותר, שם גם הארנונה עדיין שפויה, אם כי לא תמיד ייהנו מאיכות חיים. כבר כיום יש הטוענים, בהם אנשי אקדמיה, שהבניה הצפופה לגובה תפגע מאוד באיכות החיים.
​​

כתבות שיעניינו אותך...