• 23 ספטמבר 2017

''אסון תכנוני'': האם התוכנית להקמת מגדלים ליד הגרנד תצא לפועל?

מחקר של הטכניון מזהיר מפני הסכנה של בנייה צפופה לגובה, מאבק התושבים עולה מדרגה, הצומת הסמוך כבר כיום מפוקק ובעירייה מבינים שיש כאן בעיה

מגדלי ענק למגורים שהוזנחו עם השנים, בברזיל (צילום: THOMMAS HOBBS / CC BY SA 2.0)

האם בניית המגדלים על שטח החנייה של הגרנד קניון עומדת להיות אבן בוחן לפרויקטים דומים בבאר שבע בפרט ובארץ בכלל? אחרי שתושבי השכונה הסמוכה הקימו קול מחאה, כשנודע להם דרך ידיעה שנחשפה לראשונה בברנז'ה NEWS,  שעומדים להקים שלשה מגדלי מגורים על השטח הצפוף בלאו הכי וכי תאריך היעד לסיום הגשת התנגדויות ממש בקרוב, עד שכמעט לא נותר להם זמן להגיש אותם.

לדבריהם, אישור התוכנית נראה להם כמו מחטף ולא כמו תכנון אורבני מסודר. עתה מתברר כי מה שקורה בבאר שבע הוא חלק מבעיה רחבה יותר, של בנייה מואצת ללא הקמת תשתיות ראויות, ללא שטחים ירוקים ושירותים בקהילה. על פי מחקר שנערך בטכניון, מגדלי היוקרה של היום עלולים להפוך ל'סלאמס' של מחר.

''אסון תכנוני" 

''זהו האסון תכנוני. אין לי מילה אחרת וצר לי על הביטוי החריף, אבל מה שעשו פה זה פשוט אסון לסביבה, לדיירים ולשכונה כולה'', אומרת לברנז'ה news דר' אושרה ספיר, המובילה את מאבק תושבי השכונה הצמודה לחניית הגרנד קניון, בו אמורים לקום שלשה מגדלי יוקרה. השכנים טוענים כי למעשה נעשה מחטף ואילמלא עירנותם, הקמת הבניינים הייתה עובדה מוגמרת. הפרשה נחשפה בברנז'ה news ועוררה גל תגובות וסערה תקשורתית גדולה. 
דימיון מצמרר: מגדלי מגורים שנראים כמעט כמו כלא רימונים (מימין) (צילום: מתוך עמוד המאבק)​​​​​​​
שלושת הבניינים המתוכננים, בני 24 קומות כל אחד, יאכלסו כ-1000 תושבים בכ-300 יחידות דיור, על פני שטח שהוא עמוס בלאו הכי: ''המקום הזה בכלל היה צריך להיות שטח ציבורי, מוקדש למבני ציבור וגנים, לשטחים ירוקים, לא לעוד בניינים", אומרת דר' ספיר. ''די לראות מה קורה בכניסה לדרך מצדה מכיוון טוביהו במהלך השבוע ובימי שישי. דרך מצדה הפכה לדרך חד מסלולית ונוצרים פקקים ענקיים. אני לא רוצה לחשוב מה ייקרה אם חלילה יצטרכו לעבור דרכו כוחות כיבוי או פינוי פצועים לסורוקה''.
בימי שישי, במוצאי שבתות ובשעות השיא, צומת טוביהו נסתם ובכניסה לדרך מצדה נוצר פקק תנועה מסוכן: דרך מצדה הפך לכביש חד מסלולי הקולט לתוכו את התנועה לגרנד קניון. הוא צר מלהכיל את תנועת כלי הרכב בשעות העומס וכך קורה, שחלקן נתקעות על הצומת בטוביהו בואכה מצדה, לעיתים גם על מעברי החצייה. הולכי רגל נאלצים לדלג בין המכוניות בצורה מסוכנת.

 "זו לא הבעיה היחידה: אין פה שירותים בקהילה לכמות כזו של דיירים. בונים מגדלי מגורים בלי חשבון, בלי מחשבה ואת המחיר נשלם כולנו. חושבים שזה נכון לצופף ולבנות לגובה, אבל המגדלים האלה עלולים להיות הסלאמס של מחר: תחזוקתם יקרה, הארנונה הנגבית עבורם היא של איזור יוקרה, אך כולם שוכחים שוכחים שהדיירים הם בסופו של דבר תושבי באר שבע שהכנסתם לא מאפשרת להם את התענוג. ככל שחולפות השנים מתרבות התקלות וגם קשה לגבות כספים מהדיירים".

מחקר בטכניון מזהיר מפני ''מגדלים כושלים''

את שעלול לקרות למגדלי היוקרה הנבנים בבאר שבע ניתן לקרוא במחקר המעמיק והממצה של פרופ' ראש המעבדה לחקר השוואתי בדיני תכנון ובנייה ומדיניות מקרקעין בטכניון, רחל אלתרמן, "מגדלים כושלים" (בהוצאת הטכניון). בספר, הניתן לקריאה והורדת בקישור הזה, מפורטים הכשלים העלולים להפוך את החיים במגדל יוקרה, להרבה פחות זוהרים: תחזוקת המבנים מורכבת ובשל ריבוי הדיירים,  על פי המחקר, דורשת ליווי צמוד. עלויות התחזוקה גבוהות והבעיות מתחילות לצוץ ככל שבניין מתיישן, החל מחזיתו, דרך הרכוש המשותף ועד לתשתיות. במידה ותידרש השקעה גדולה, יהיה קשה לגבות תשלומים מכלל הדיירים. יהיו מי שיתחמקו גם בגלל היעדר יכולת כלכלית. לאו דווקא משפחות עניות, אלא מי שקורסים תחת נטל הוצאות המשכנתא, דמי האחזקה של הבניין, העלולים להגיע למאות שקלים בחודש בבניין יוקרתי והארנונה היקרה יותר באיזורים הממותגים. 
פרופ' רחל אלתרמן, ראש המעבדה לחקר השוואתי בדיני תכנון ובנייה ומדיניות מקרקעין בטכניון, השתתפה בכנס העוסק בסוגיות בנושא דיור שערכה חטיבת המחקר של בנק ישראל, בשף דצמבר 2016 ויצאה כנגד הבנייה הצפופה: "לפני 15 שנה הומלץ על 24-22 יחידות דיור לדונם נטו כמקסימום. היום בונים ברמלה 80-68 יחידות דיור לדונם. בשום מקום אחר בעולם אין ניסוי כזה על בני אדם", "אני ממליצה לא לקנות דירות במגדלים, יש הרבה כשלי שוק בתחום הזה ובהם עלות האחזקה הגבוהה המתווספת לדיירים".
האם זה המצפה למגדלי היוקרה בעוד 20 שנה? עטיפת הספר של פרופ' רחל אלתרמן
"מדיניות הדיור, התכנון והמקרקעין בישראל לוקה, בחלק מהנושאים בסינדרום 'המנהרה' – השוואה למדינות הלא נכונות, אובדן קנה-מידה, שמרנות, התהוות של מיתוסים ו'פרות קדושות'. כדי לפתור זאת צריך להסתכל מבחוץ פנימה, לבחון מה דומה ומה שונה בהקשר הישראלי וזאת כדי לקבל קנה מידה מתאים ולהימנע מקיצוניות מזיקה".  

המקרה של מגדלי הגרנד בבאר שבע אינו היחיד: "לכולם ברור שצריך לבנות בארץ אבל מה שקורה עכשיו זה טרוף של בניה, תכניות מגלומניות שנכפות על העיריות, כמה שיותר יחידות דיור כמה שיותר מהר, תוך התעלמות טוטאלית מתשתיות כמו תחבורה, בתי ספר, שטחים ירוקים וכו''', אומרים במטה לבינוי שפוי. "שכחו שבני אדם צריכים לגור בדירות האלו. הבעיה היא כלל ארצית ולכן אופן הטיפול שנבחר הוא בהתאם. החלטנו לאחד את כל ועדי הפעולה מערים רבות, כדי להיאבק בתכניות המטורפות שעוברות במסלול המהיר תוך פגיעה משמעותית בעתידנו".

האם בנייה לגובה בכלל מתאימה לב''ש?

''תמיד אנחנו מנסים להעתיק את מה שקורה במקומות אחרים בעולם, בלי לבדוק האם זה מתאים לנו", אומרת דר' אושרה ספיר. ''האם זה נכון לצופף את באר שבע ולבנות בה מגדלי ענק, כשאירופה מבינים כבר שזה לא הפתרון ומבצעים שנמוך (DOWNSIZING) של הבניינים, במסגרת תוכניות בינוי עירוניות - בניינים של 8 קומות הופכים לבניינים של 4 וכו'". "את אחת הדוגמאות לבנייה צפופה בבאר שבע ניתן לראות באיזור מגדלי הרמב''ם, בהם, בסופו של דבר, הוחלט לבטל את הקמתם של בניינים נוספים והקרקע הושבה לרשות הציבור.
מגדלי רמב''ם, אחד המתחמים הצפופים בבאר שבע (צילום: גוגל מפות)
מאבק התושבים כנגד הבנייה בתמחם הגרנד קניון רחוק מלהסתיים, במיוחד לאור העובדה שעוד לפני שנוספו למתחם עוד 1,000 תושבים חדשים, האיזור כולו כבר עמוס, מבלי שיהיו בו תשתיות: הכבישים, בהם דרך מצדה, הציר המרכזי, מפוקק. טוביהו עמוס לעייפה בשעות השיא. בכל האיזור לא קיימת ריאה ירוקה אחת: בטון ועוד בטון. 

קדימון למה שיכול להתרחש בבניין מתיישן ראינו לאחרונה בבית משותף בשדרות יעלים, שפעם היה נחשב לבניין מרכזי באיזור יוקרתי שזכה לשם "שכונה ה' לדוגמא": הבניין הוצף בביוב, השכנים התקשו לגייס את הסכום לתיקון הצנרת וטבעו בסירחון. מצבים דומים מתרחשים, על בסיס כמעט יומי, בבשניינים משותפים בכל השכונות הותיקות, שהפכו יעד למשקיעי נדל''ן. לדעתן של דר' ספיר ומהעולה בעיון במחקר של פרופ' אלתרמן, עולה החשד שזה מה שהעתיד צופן, אם הבנייה תהפוך ללא מבוקרת.
​​​

כתבות שיעניינו אותך...