• 23 אוגוסט 2017

בדרך למפולת? בב''ש מתחילים להרגיש את נטישת המשקיעים

הבניה המסיבית במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן' מתחילה לצנן את השוק הבאר שבעי. למי זה טוב ומי הנפגעים העיקריים?

רח' וינגייט בב''ש, שהיה אהוב על משקיעי הנדל''ן - OUT? (צילום ארכיון: גוגל מפות)

האם נגמרו החיים הטובים של משקיעי הנדל''ן בבאר שבע? שיווקי תוכנית המחיר למשתכן, לצד עודפי היצע בשוק השכירות התחילו לצנן את השוק המקומי, שעד לא מזמן סומן כגן עדן נדל''ני. ירידת המחירים בבאר שבע היא בשורה נפלאה לזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור בעיר, אבל מכה למי שמתפרנסים מנדל''ן מניב. הראשונים להרגיש את התקררות השוק הם מתווכי הנדל''ן, במיוחד הסוכנויות הקטנות. "אף אחד לא יודה בפניך שיש ירידה בהיקף העסקאות בבאר שבע וגם מוכרים שמוכנים להתפשר על המחיר", אומר לנו גורם המכיר היטב אתת שוק הנדל''ן המקומי. "אף מתווך לא יודה בפה מלא שהוא יורד בעסקים, כי הוא כורת את הענף עליו הוא יושב, אבל לך לשכונות ותראה את כמות השלטים 'למכירה'. אנשים לא ממהרים לקנות, בטח לא במחירים מטורפים".

אחת הראיות הכואבות, היא כמות משרדי התיווך שנסגרו בעיר העתיקה. תיווך דירות לא תמיד נעשה על ידי אנשי מקצוע, אלא על ידי "מאכערים" שלוקחים לעצמם "קומיזיון" - עמלה.
בעיר בה אין תעסוקה ממשית במגזר יצרני, אלא בעיקר מסחר ושירותים, תחום הקומיזיון פורח ולא רק בנדל''ן: נשות חברה מקשרות בין נשים בעלות אמצעים ועסקים מקומיים תוך גביית עמלה וכך זה עובד בענפים אחרים, גם בנדל''ן. מידע שווה כסף ועמלה יפה בצידו, אם הוא מניב עסקה טובה.

די בעסקה אחת מוצלחת, כדי לסגור את החודש ורבים נכנסו לתחום התיווך הלא מוסדר, בעיקר דרך הפייסבוק, ברגע שראו ש"אנשים קונים בב''ש בתים כמו מטורפים", כפי שסיפר נהג מונית ש"שהשלים הכנסה" בתיווך דירות: "יש לי בחור מבני ברק, שקנה כמות דירות בבאר שבע ומשכיר אותם. פעם בחודש הוא שוכר אותי ליום שלם, גובה שכר דירה ואני מקבל טיפ". כמו אותו בחור מבני ברק, יש עוד רבים, שעושים על באר שבע סיבוב יפה. מד שני, יש בבאר שבע נדל''ן רב ללא ביקוש, פרטי ומסחרי. די להסתכל בלוחות המודעות.
 "לא רק שאני שומע על מתווכים שאומרים שאין להם עבודה, אני יודע אודות עסקאות מכירה בהן המוכרים כבר מוכנים להתפשר על המחיר – העיקר למכור", אומר לנו אותו גורם.
מתווך אחד, מצידו, ממש מפחד לדבר. בשיחות סגורות הוא מודה שכבר כמה חודשים שהוא לו מצליח לסגור עסקאות, לפחות לא כמו בתקופות הטובות.

איציק מצליח, מבאר שבע, מנהל את עמוד הפייסבוק "מחיר למשתכן", שהפך פופולארי מאוד. הוא לא הופתע לשמוע על המצב בענף הנדל''ן בבאר שבע: "לתוכנית מחיר למשתכן יש אפקט מצנן על השוק, במיוחד בבאר שבע, בה הולכת להיות בניה מסיבית, במחירים שהם ברי השגה לזוגות הצעירים, בסביבות ה-710,000 שקלים. מדובר בהיקף בניה חסר תקדים, שיגדיל מאוד את ההיצע ויסיט את הביקושים".

על מנת להבין את השתוללות המחירים בבאר שבע, ניקח לדוגמא דירת 3 חדרים, בשטח 61.3 מ''ר, ברחוב החיד''א 105, בשכונה י''א. במהלך עשור, מחיר הדירה זינק ב-235 אחוזים. הבית נמכר, ביד ראשונה, ב-אוקטובר 2006, במחיר של 166,800 שקלים. לאחרונה הוא נמכר בסכום של 560,000 שקלים. במהלך התקופה הזו, מדד המחירים לצרכן כלה ב-20 אחוזים בלבד. לו היה שם כספו בבנק, המשקיע היה מקבל, במקרה טוב, פחות מעשירית התשואה.

בבאר שבע נרשמה השנה עלייה גדולה בהתחלות הבנייה, של 12.8 אחוזים, בהשוואה לשנה קודמת. על פי נתוני הלשכה במרכזית לסטטיסטיקה, השנה הוחל בבאר שבע בבנייתן של 1.377 דירות. את ההשפעה ניתן לראות במגמת המחירים בבאר שבע, המשתקפת, בין היתר, באתר מדל''ן, המראה סימני התמתנות. בניגוד לשנים קודמות, מתחילים לראות התמנות בעליית המחירים. 

עם זאת, יש עדיין מי שמתעקשים לברור לקוחות וחולמים על תור סטודנטים שיתדפק על הדירה שלהם, שפוצלה ליחידות משנה. עיון בהיצע הדירות למכירה, מראה כי לא חסרות עכשיו דירות ולכשיוגדל ההיצע, ייתכן שהמחירים יירדו.

יש עוד היבט לירידת מחירי הנדל''ן, שעשויים לבוא לידי ביטוי גם בירידת מחירי השכירות בבאר שבע, שהם גבוהים ביחס לשכר בעיר. יש מי שתלו את תקוותם לסדר לעצמם הכנסה יפה באמצעות נדל''ן מניב. הם עלולים לראות, בתקופה הקרובה, כיצד הרוווחים מצטמקים והתשואה הופכת קטנה יותר. 

כתבות שיעניינו אותך...

חנן בן ארי

24.08 | באר שבע | ₪ 129

אמן אשליות

26.08 | באר שבע | ₪ 109

פופ בריטי

26.10 | באר שבע | ₪ 199